Site Audit LabSimulateur de rentabilité garage et parking 2026 (Excel)
Vous envisagez d'acheter un box, un garage ou une place de parking pour le louer ? Sur un petit prix, les frais d'achat, l'assurance du prêt et l'impôt pèsent lourd. Ce fichier Excel les chiffre avant que vous signiez : vous saisissez le prix, le loyer et votre prêt ; frais d'acquisition, cash-flow sur 30 ans, impôt et plus-value à la revente se calculent.
19 € TTC, achat unique, sans abonnement. TVA non applicable, art. 293 B du CGI. Paiement et téléchargement sur Gumroad.
Ce que contient le fichier
Un classeur de 8 onglets, pour un bien loué nu (garage, box ou place de parking) :
| Onglet | Ce qu'il fait |
|---|---|
| Mode d'emploi | Étapes d'utilisation, cellules à vider pour effacer l'exemple, règles appliquées et leurs sources officielles (service-public.fr, impots.gouv.fr, BOFiP, Code de commerce), consultées le 01/11/2026. |
| Saisie | Le bien (prix, frais d'agence, travaux), le loyer, la vacance, les charges non récupérables, le prêt (taux, durée, assurance emprunteur, frais de dossier et de garantie) et votre fiscalité (régime, tranche marginale). Calcul de la mensualité, du coût des intérêts, de l'assurance et du coût total du crédit. Contrôles du plafond du micro-foncier et du financement. |
| Frais d'acquisition | Estimation détaillée adaptée aux petits montants : droits de mutation (taux départemental modifiable, 6,32 % par défaut), émoluments du notaire au barème dégressif avec plafond légal, contribution de sécurité immobilière, débours. Exemple du fichier : environ 13,8 % pour un garage à 19 000 €, au lieu des 7-8 % souvent annoncés. Vous pouvez aussi saisir le montant de votre devis. |
| Tableau 30 ans | Année par année : loyers encaissés après vacance, charges, intérêts, assurance emprunteur, capital remboursé, capital restant dû, résultat foncier, déficit créé, reporté et imputé, revenu imposable, impôt et prélèvements sociaux, cash-flow annuel et cumulé. |
| Plus-value | Impôt à la revente : abattements pour durée de détention (impôt et prélèvements sociaux), forfaits de 7,5 % (frais d'achat) et de 15 % (travaux, après 5 ans), exonération sous 15 000 €, taxe sur les plus-values de plus de 50 000 €. Tableau de l'impôt pour chaque durée de 1 à 30 ans. |
| Synthèse | Rendements brut et net, cash-flow mensuel de l'année 1, cumul à 5, 10, 20 et 30 ans, coût du crédit, fiscalité de l'année 1, enrichissement estimé à la revente. |
| Comparatif crédit | Deux offres de prêt côte à côte : mensualité, intérêts, assurance, frais, coût total et offre la moins chère. |
| Graphiques | 3 graphiques : cash-flow net annuel, cash-flow cumulé, capital restant dû. |
Micro-foncier ou régime réel
Au micro-foncier, l'abattement de 30 % s'applique aux loyers réellement encaissés, avec une alerte au-delà de 15 000 € de revenus fonciers bruts du foyer. Au régime réel, le fichier déduit les charges, les intérêts, l'assurance emprunteur, les frais de prêt et le forfait de 20 € par local, puis reporte le déficit sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Le fichier compte 1 147 formules, recalculées sans erreur sous LibreOffice (avec et sans exemple), et 59 contrôles comparés à un calcul indépendant. Aucune macro. Un exemple est fourni ; il s'efface en vidant les cellules listées dans le mode d'emploi.
Vous louez aussi des logements ? Le tableau de gestion locative Excel suit loyers, charges et révisions. Pour réviser un loyer d'habitation, le calculateur gratuit de révision de loyer IRL donne le nouveau montant en ligne (un bail de garage seul relève du Code civil : la révision suit le contrat).
Pour qui
- Particuliers qui achètent ou possèdent un garage, un box ou une place de parking.
- Location nue (revenus fonciers), au micro-foncier ou au régime réel.
- Achat comptant ou à crédit, avec ou sans devis du notaire.
Pas pour qui
- Location meublée (BIC, LMNP) et parkings exploités avec services.
- Activités soumises à TVA.
- SCI et biens en indivision.
Ce que le fichier ne fait pas
Simulation indicative, sans conseil fiscal personnalisé : elle ne remplace ni le décompte du notaire, ni votre déclaration de revenus, ni l'avis d'un professionnel. Les résultats dépendent entièrement de vos hypothèses ; le fichier ne garantit aucun rendement.
Location nue (revenus fonciers) uniquement : pas de meublé, de TVA, de SCI ni d'indivision. Non calculés : imputation du déficit foncier sur le revenu global (l'impôt affiché peut être surestimé), impôt exact du foyer, indemnités de remboursement anticipé.
Les frais de notaire sont une estimation : formalités et débours sont des forfaits prudents à remplacer par votre devis ; le taux départemental des droits de mutation est à vérifier pour votre département.
Compatibilité et confidentialité
- Conçu pour Excel ; testé sous LibreOffice (pas encore vérifié dans Excel ni Google Sheets).
- Aucune macro, aucune connexion, aucun envoi : vos données restent sur votre ordinateur.
- Taux et barèmes modifiables : taux départementaux des droits de mutation (1er juin) et barèmes fiscaux (1er janvier) à mettre à jour.
Simulateur rentabilité garage & parking 2026 (Excel)
Frais d'acquisition détaillés, crédit et assurance, tableau sur 30 ans, micro-foncier ou réel avec report de déficit, plus-value à la revente et comparatif de prêts, dans un seul fichier. 19 € TTC, achat unique. TVA non applicable, art. 293 B du CGI.
Questions fréquentes
Pourquoi les frais de notaire d'un garage dépassent-ils souvent 8 % ?
Une partie des frais est fixe ou dégressive (émoluments de formalités, débours, contribution de sécurité immobilière) : sur un petit prix, elle pèse plus lourd en pourcentage. Dans l'exemple du fichier, les frais atteignent environ 13,8 % pour un garage à 19 000 €. Seul le décompte du notaire fait foi.
Micro-foncier ou régime réel : le fichier choisit-il pour moi ?
Non. Vous choisissez le régime dans l'onglet Saisie et le tableau sur 30 ans recalcule le revenu imposable, l'impôt et le cash-flow. Au réel, le déficit est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. L'imputation sur le revenu global n'est pas calculée.
Le fichier convient-il à une location meublée ou à une SCI ?
Non. Il traite uniquement la location nue (revenus fonciers) par un particulier : pas de meublé, de TVA, de SCI ni d'indivision.
Fonctionne-t-il avec LibreOffice ou Google Sheets ?
Il est conçu pour Excel et testé sous LibreOffice, où ses formules se recalculent sans erreur. Il n'a pas encore été vérifié dans Excel ni Google Sheets. Il ne contient aucune macro.
Mes données sont-elles envoyées quelque part ?
Non. Le fichier ne contient ni macro ni connexion : vos données restent sur votre ordinateur.
Informations générales, sans conseil personnalisé. Règles consultées le 01/11/2026 (service-public.fr, impots.gouv.fr, BOFiP, Code de commerce).