Calcul de l'amortissement LMNP (meublé au réel)

Loueur en meublé non professionnel au régime réel, estimez la dotation aux amortissements de votre première année : le terrain est exclu, la part bâtie est ventilée par composants, le mobilier et les travaux ont leur propre durée, et la première annuité est réduite au prorata de la date de mise en location. Le simulateur montre aussi la part de l'amortissement reportée lorsqu'elle dépasse les loyers moins les charges. Gratuit, sans inscription ; le calcul se fait dans votre navigateur, rien n'est envoyé.

Calculer l'amortissement de la première année

Les règles de l'amortissement en LMNP au réel

Au régime réel, le loueur en meublé déduit de ses loyers ses charges réelles et l'amortissement du prix d'achat du logement et des meubles. L'amortissement répartit le coût d'un bien sur sa durée d'utilisation : chaque année, une fraction (la dotation) est déduite.

• Le terrain ne s'amortit pas. Pour une construction, seul le prix de revient de la construction, à l'exclusion du sol, peut être amorti. Il faut donc isoler la valeur du terrain. Aucun texte ne fixe de pourcentage : 15 à 20 % est une valeur courante en appartement, mais une estimation propre au bien (acte, expertise, prix du foncier local) est plus solide.
• Une approche par composants. Un élément dont la durée d'utilisation diffère de celle du bien (toiture, installations techniques, agencements…) forme un composant amorti selon son propre plan. La structure, ce qui reste après décomposition, est amortie sur sa propre durée.
• Des durées d'usage, pas un barème légal. La durée d'amortissement est la durée normale d'utilisation, appréciée selon les usages. Le BOFiP donne seulement des exemples. Les durées proposées par le simulateur (50, 25, 20 et 10 ans pour le bâti, 7 ans pour le mobilier) sont des valeurs usuelles, à justifier selon votre bien.
• Un amortissement linéaire, au prorata la première année. L'annuité est égale à la valeur du composant divisée par sa durée. Elle court à compter de la mise en service ; la première annuité est réduite au prorata du temps couru, apprécié en jours. Le simulateur suppose un exercice calé sur l'année civile.
• Les frais d'acquisition : une option. Droits de mutation, honoraires, commissions et frais d'actes peuvent, sur option, être incorporés au prix de revient (et amortis) ou déduits en charges. L'option est irrévocable et s'applique à l'ensemble des immobilisations. Incorporés, ils suivent la même ventilation terrain / bâti dans ce simulateur.
• Le mobilier et les travaux. Les meubles et équipements s'amortissent sur leur propre durée. Les travaux d'amélioration ou d'agrandissement sont immobilisés et amortis ; les dépenses d'entretien et de réparation sont en principe des charges de l'année.

Un amortissement qui ne crée pas de déficit

Pour un loueur personne physique, l'article 39 C du CGI limite l'amortissement déductible : il est admis dans la limite du montant du loyer acquis, diminué des autres charges afférentes au bien. L'amortissement peut donc ramener le résultat à zéro, mais pas en dessous. La fraction non déduite n'est pas perdue : elle est reportée et peut être déduite des résultats des exercices suivants, en plus de l'annuité normale, toujours dans la même limite (y compris après la fin de la durée normale d'utilisation du bien).

Si les charges, elles, dépassent les loyers, le déficit qui en résulte est un déficit de location meublée non professionnelle : il ne s'impute pas sur le revenu global, mais seulement sur les revenus de même nature de l'année et des dix années suivantes.

Revente : la réforme de la loi de finances pour 2025

L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a complété l'article 150 VB du CGI : pour calculer la plus-value immobilière d'un loueur en meublé non professionnel, le prix d'acquisition est désormais diminué des amortissements admis en déduction (article 39 C du CGI). Selon impots.gouv.fr et une réponse ministérielle publiée au Journal officiel le 24 mars 2026, la règle vise les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, quelle que soit la date de mise en location ; les abattements pour durée de détention restent applicables.

• Exclusions. La minoration ne s'applique pas notamment aux logements situés dans certaines résidences (étudiants, jeunes en formation, personnes de plus de 65 ans, au sens des articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation), dans des établissements ou résidences services pour personnes âgées ou handicapées, ou dans des établissements de soins de longue durée.
• Travaux. Les amortissements correspondant à des dépenses de travaux déjà prises en compte pour l'impôt sur le revenu ne viennent pas minorer le prix.
• Un texte qui évolue. L'article 150 VB a encore été modifié en février 2026. Avant une vente, faites vérifier le calcul par un professionnel ; les amortissements seulement reportés (non déduits) ne relèvent pas, à notre lecture, de la minoration, mais ce point mérite confirmation.

Exemple chiffré

Appartement acheté 180 000 € avec 14 000 € de frais incorporés, terrain estimé à 15 %, mobilier de 6 000 € sur 7 ans, mis en location le 1^er juillet 2026 (184 jours sur 365). Loyers de l'année : 4 800 € ; autres charges : 2 100 €.

Loyers moins charges : 4 800 − 2 100 = 2 700 €. Seuls 2 700 € d'amortissement sont déductibles en 2026 : le résultat imposable estimé est de 0 €, et les 683,13 € restants sont reportés sur les années suivantes. À partir de 2027, l'annuité pleine (6 711,09 €) s'appliquera, dans la même limite.

Questions fréquentes

Peut-on amortir le terrain en LMNP ?

Non. Les terrains ne s'amortissent pas : pour un immeuble, seul le prix de revient de la construction, hors sol, est amortissable. Il faut donc estimer la valeur du terrain et la retirer de la base amortissable.

Quelles durées d'amortissement retenir ?

Aucun texte ne fixe de barème pour la location meublée : chaque composant s'amortit sur sa durée normale d'utilisation, appréciée selon les usages et la situation du bien. Les valeurs couramment retenues vont d'environ 50 ans pour le gros œuvre à 10 ans pour les agencements, et de 5 à 10 ans pour le mobilier ; elles doivent pouvoir être justifiées.

L'amortissement peut-il créer un déficit ?

Non. Selon l'article 39 C du CGI, l'amortissement déductible est limité au loyer acquis diminué des autres charges du bien. La part qui dépasse cette limite n'est pas perdue : elle est reportée et déduite les années suivantes, dans la même limite.

Les frais de notaire sont-ils amortissables ?

Au choix : les droits de mutation, honoraires, commissions et frais d'actes peuvent, sur option, être incorporés au prix de revient et amortis, ou déduits en charges. L'option est irrévocable et vaut pour l'ensemble des immobilisations.

Comment se calcule la première année ?

L'amortissement linéaire court à compter de la mise en service, en pratique la mise en location. La première annuité est réduite au prorata du nombre de jours entre cette date et la clôture de l'exercice : par exemple 184/365 pour une mise en location le 1er juillet avec un exercice civil.

Que change la loi de finances pour 2025 à la revente ?

Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, le prix d'acquisition retenu dans la plus-value immobilière d'un loueur en meublé non professionnel est diminué des amortissements déduits (article 150 VB du CGI), sauf exclusions, notamment certaines résidences étudiantes, seniors ou médico-sociales. Les abattements pour durée de détention restent applicables.

Sources

Informations générales, pas un conseil fiscal. Calcul indicatif portant sur la première année ; le formulaire 2033 (tableau 2033-C) et un expert-comptable restent la référence. Sources consultées le 01/11/2026 :

1. BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-40-10 « Amortissements – Approche par composants » (définition des composants, structure, durées) : bofip.impots.gouv.fr
2. BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-10 « Régime de l'amortissement linéaire » (point de départ à la mise en service, prorata temporis en jours) : bofip.impots.gouv.fr
3. BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-20 « Éléments amortissables » (terrains non amortissables) : bofip.impots.gouv.fr
4. BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 et BOI-BIC-AMT-20-40-10-30 (biens donnés en location : limite de l'article 39 C, report de la fraction non déduite) : bofip.impots.gouv.fr, bofip.impots.gouv.fr
5. BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 « Location meublée – Régime fiscal » (§ 57 : limite de l'amortissement ; § 240-250 : déficits non professionnels) : bofip.impots.gouv.fr
6. BOFiP, BOI-BIC-CHG-20-20-10 (option pour les frais d'acquisition des immobilisations) : bofip.impots.gouv.fr
7. Code général des impôts, article 150 VB (minoration du prix d'acquisition, exclusions) : legifrance.gouv.fr
8. Impots.gouv.fr, « Je vends un bien immobilier donné en location meublée, comment se calcule la plus-value ? » : impots.gouv.fr
9. Réponse ministérielle n° 10097, JO du 24 mars 2026 (application aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025) : assemblee-nationale.fr
10. Notice 2033-NOT-SD 2026 (tableau 2033-C, nouveautés LMNP) : impots.gouv.fr
11. Service-public.fr, fiche F32744 « Revenus d'une location meublée » : service-public.gouv.fr

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