Site Audit LabCharges récupérables sur le locataire : la liste complète
Propriétaire bailleur, vous ne pouvez refacturer à votre locataire que les charges figurant dans une liste fixée par décret. Voici cette liste, catégorie par catégorie, les dépenses qui restent à votre charge, et les règles propres à la location meublée et au forfait de charges.
La liste du décret n° 87-713 du 26 août 1987
L'annexe du décret classe les charges récupérables en huit rubriques. Pour chacune, sont visées les dépenses de consommation (énergie, fournitures), l'exploitation et l'entretien courant, et les menues réparations.
| Rubrique | Charges récupérables (principaux postes) |
|---|---|
| I. Ascenseurs et monte-charge | Électricité ; exploitation (visites périodiques, examen semestriel des câbles, dépannage sans fourniture de pièces) ; fournitures (graisses, huiles, lampes de la cabine…) ; menues réparations de la cabine, des paliers, des balais du moteur et des fusibles. |
| II. Eau froide, eau chaude et chauffage collectif | Eau froide et chaude des locataires, eau d'entretien des parties communes et des espaces extérieurs, avec les taxes et redevances (dont l'assainissement) ; électricité, combustible ou énergie ; entretien courant (nettoyage des brûleurs, pompes, ramonage, conduite du chauffage, relevé des compteurs, entretien des pompes à chaleur et capteurs solaires) ; menues réparations dans les parties communes (fuites sur raccords et joints, remplacement de joints et clapets). |
| III. Installations individuelles | Chauffage, production d'eau chaude et distribution d'eau dans les parties privatives : alimentation commune en combustible ; réglage du débit et de la température de l'eau chaude, contrôle des chauffe-eau électriques et des groupes de sécurité, réglage des chasses d'eau ; menues réparations (bilames, membranes, joints, clapets, flotteurs). |
| IV. Parties communes intérieures | Électricité ; produits d'entretien et fournitures (balais, sel…) ; entretien de la minuterie, pose et entretien des tapis ; menues réparations des appareils d'entretien (aspirateur…) ; entretien de propreté (frais de personnel). |
| V. Espaces extérieurs | Voies de circulation, parkings, espaces verts, aires de jeux : électricité, essence et huile, ampoules, engrais, plants ; coupe, désherbage, nettoyage et arrosage ; entretien du matériel horticole ; peinture et menues réparations des bancs, jeux et grillages. |
| VI. Hygiène | Sacs poubelle, produits de désinsectisation et de désinfection ; entretien et vidange des fosses d'aisances ; entretien des appareils de conditionnement des ordures ; élimination des rejets (frais de personnel). |
| VII. Équipements divers | Énergie de la ventilation mécanique et son entretien, ramonage des conduits de ventilation ; entretien des portes à ouverture automatique ou codée et des interphones ; abonnement des téléphones mis à disposition des locataires. |
| VIII. Impositions et redevances | Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères ; taxe de balayage ; droit de bail. |
Résumé de l'annexe du décret ; le texte complet, plus détaillé, est sur Légifrance (lien en bas de page).
Gardien, concierge et employé d'immeuble
Les dépenses de personnel comprennent la rémunération et les charges sociales et fiscales, mais elles ne sont pas toutes récupérables (article 2 du décret) :
- Gardien ou concierge qui assure à la fois l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets : récupérable à 75 % ; s'il n'assure qu'une seule de ces deux tâches : 40 %.
- Employé d'immeuble qui assure l'entretien des parties communes ou l'élimination des rejets : récupérable en totalité.
- Ne sont pas retenus, notamment : le salaire en nature, l'intéressement et la participation, les indemnités de départ à la retraite et de licenciement, la mutuelle prise en charge par l'employeur, la médecine du travail.
- Si le service est confié à une entreprise, le contrat doit permettre de distinguer les dépenses récupérables des autres.
Classez chaque dépense : récupérable ou non
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Charges non récupérables : ce qui reste au propriétaire
Tout ce qui n'apparaît pas dans la liste du décret reste à la charge du bailleur. Exemples courants de dépenses qui n'y figurent pas :
- La taxe foncière. Seule la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, souvent indiquée sur le même avis d'imposition, peut être refacturée.
- Les honoraires du syndic et les frais de gestion locative (agence, administrateur de biens).
- L'assurance de l'immeuble et l'assurance du propriétaire non occupant.
- Les gros travaux et grosses réparations (ravalement, toiture, remplacement de la chaudière ou de l'ascenseur…) : seules les menues réparations sont visées. Le remplacement d'un élément d'équipement n'est assimilé à une menue réparation que si son coût n'excède pas celui de la menue réparation.
- La part non récupérable des frais de personnel (par exemple 25 % ou 60 % du coût d'un gardien, selon ses tâches).
Dans le décompte de charges de copropriété envoyé par le syndic, seule une partie des charges est récupérable : vérifiez ligne par ligne, rubrique par rubrique, ce qui figure dans la liste ci-dessus. En cas de litige, c'est au bailleur de justifier que la dépense réclamée est une charge récupérable.
Location meublée, colocation et forfait de charges
La liste des charges récupérables est identique en location vide et en location meublée. C'est le mode de paiement qui peut changer :
| Type de bail | Paiement des charges |
|---|---|
| Location vide | Provisions pour charges avec régularisation au moins annuelle (ou remboursement sur justificatifs). |
| Location meublée (résidence principale) | Au choix dans le bail : provisions avec régularisation annuelle, comme en location vide, ou forfait de charges. |
| Colocation | Au choix dans le bail : provisions avec régularisation, ou forfait de charges. |
| Bail mobilité | Forfait de charges, versé avec le loyer. |
Le forfait de charges obéit à des règles précises (articles 25-10 et 8-1 de la loi du 6 juillet 1989) :
- son montant et sa périodicité sont fixés dans le bail, et il est versé en même temps que le loyer ;
- il ne peut donner lieu à aucun complément ni régularisation ultérieure, même si les charges réelles sont plus élevées ;
- il est fixé en fonction des charges récupérables et peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer ;
- il ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges payées par le locataire ou par le précédent locataire.
Questions fréquentes
Quelle est la liste officielle des charges récupérables ?
Celle de l'annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987, en huit rubriques : ascenseurs, eau et chauffage collectif, installations individuelles, parties communes, espaces extérieurs, hygiène, équipements divers, impositions et redevances. Elle est limitative.
La taxe foncière est-elle récupérable sur le locataire ?
Non. Seules la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage et le droit de bail figurent dans la liste des impositions récupérables.
Les honoraires du syndic sont-ils récupérables ?
Non. Ils ne figurent pas dans la liste du décret de 1987 et restent à la charge du propriétaire, comme l'assurance de l'immeuble et les gros travaux.
Quelle part du salaire du gardien peut-on récupérer ?
75 % s'il assure à la fois l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, 40 % s'il n'assure qu'une seule de ces tâches. Certains éléments, comme le salaire en nature ou les indemnités de licenciement, sont exclus.
Les charges récupérables sont-elles les mêmes en location meublée ?
Oui, la liste est la même. Mais en location meublée, le bail peut prévoir un forfait de charges à la place des provisions : il ne peut alors donner lieu à aucun complément ni régularisation.
Comment réclamer les charges au locataire ?
Le plus souvent par des provisions mensuelles, régularisées au moins une fois par an au vu des dépenses réelles, avec un décompte par nature de charges communiqué un mois avant. Notre calculateur de régularisation des charges donne le solde à réclamer ou à rembourser.
Sources
Informations générales, sans conseil personnalisé. En cas de doute, contactez l'ADIL de votre département. Sources consultées le 01/11/2026 :
- Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables, annexe et article 2 : legifrance.gouv.fr ; annexe : legifrance.gouv.fr
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23 (charges récupérables, provisions, régularisation) : legifrance.gouv.fr
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-10 (meublé : provisions ou forfait) : legifrance.gouv.fr ; article 8-1 (colocation) : legifrance.gouv.fr
- Service-public.fr, fiche F947 « Charges à payer par le locataire (charges locatives ou récupérables) » : service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F947
- ANIL, « Charges » (location vide) : anil.org ; « Qui doit payer les charges de copropriété ? » : anil.org
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