Déficit foncier : calcul gratuit pour les revenus 2026

Vous louez un logement nu au régime réel et vos charges dépassent vos loyers ? Ce simulateur répartit votre déficit entre le revenu global et le report sur vos revenus fonciers. Gratuit, sans inscription ; le calcul se fait dans votre navigateur, rien n'est envoyé.

Simulateur de déficit foncier 2026

Résultat indicatif. La déclaration n° 2044 et sa notice font foi.

Comment le déficit se répartit

Un déficit foncier apparaît quand les charges déductibles dépassent les revenus bruts, au régime réel. Les loyers compensent d'abord les intérêts d'emprunt, puis les autres charges sont déduites.

Exemple publié par impots.gouv.fr

Recettes de 5 000 €, charges hors intérêts de 12 000 €, intérêts de 6 000 € : le déficit atteint 13 000 €. 10 700 € s'imputent sur le revenu global et 2 300 € sur les revenus fonciers.

Les plafonds d'imputation

Avec 6 000 € de dépenses éligibles dans le cas général, le calcul donne 10 700 + 6 000 = 16 700 €. Avec 15 000 €, il s'arrête à 21 400 €.

Le plafond de 21 400 € est-il encore applicable ?

Oui, à ce jour : impots.gouv.fr et la notice 2044 publiée en 2026 indiquent des dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. L'article 47 de la loi de finances pour 2026 a prolongé le dispositif. Conditions :

• devis accepté à compter du 5 novembre 2022 ;
• DPE avant travaux en classe E, F ou G, en cours de validité à une date comprise entre le 1er janvier 2023 et la veille des travaux ;
• DPE après travaux en classe A, B, C ou D ;
• travaux réalisés au plus tard le 31 décembre 2027 ;
• dépenses déclarées en ligne 224 bis de la déclaration 2044 (option).

Sans DPE en classe A à D après les travaux, le déficit est recalculé. La réhabilitation d'un assainissement non collectif et la pose d'une chaudière à très haute performance énergétique sont exclues.

Garder le logement loué 3 ans

L'imputation sur le revenu global suppose que le logement reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. Pour un déficit de 2026, c'est le 31 décembre 2029. Un logement vacant ne remplit pas la condition, et le passage en meublé la rompt. Sinon, le revenu global et les revenus fonciers des trois années précédentes sont recalculés. La règle ne s'applique pas en cas d'invalidité, de licenciement, de décès ou d'expropriation. Pour des parts de société, il faut aussi conserver les parts.

Fin d'année : c'est le paiement qui compte

Les travaux doivent être « effectivement acquittés » : une dépense se déduit l'année de son paiement. Un devis signé ou une facture reçue en décembre 2026 mais payée en janvier 2027 compte pour 2027. Les intérêts d'emprunt se déduisent aussi l'année de leur paiement.

• Avant le 31 décembre 2026 : réglez ce que vous voulez rattacher à 2026, et gardez factures et preuves de paiement.
• Dépenses non déductibles : construction, reconstruction et agrandissement.
• Autres frais de gestion : ils se déduisent pour un forfait de 20 € par local, sans complément possible.

Questions fréquentes

Quel est le plafond du déficit foncier en 2026 ?

Le déficit hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond est de 15 300 € pour un logement relevant du dispositif Cosse. Des travaux de rénovation énergétique éligibles peuvent le relever, jusqu'à 21 400 € au plus.

Le plafond de 21 400 € existe-t-il encore ?

Oui. Selon impots.gouv.fr, il concerne les travaux faisant passer un logement de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D, avec un devis accepté à compter du 5 novembre 2022 et des dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027.

Les intérêts d'emprunt créent-ils un déficit imputable sur le revenu global ?

Non. La part du déficit qui provient des intérêts d'emprunt s'impute uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Combien de temps reporter un déficit foncier ?

Dix ans, sur les revenus fonciers uniquement. Un déficit de 2026 peut s'imputer sur les revenus fonciers de 2027 à 2036. Les déficits les plus anciens s'imputent en premier.

Pendant combien de temps faut-il louer le logement ?

Jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation sur le revenu global : le 31 décembre 2029 pour un déficit de 2026. Sinon, l'imputation est remise en cause, sauf invalidité, licenciement, décès ou expropriation.

Faut-il payer les travaux avant le 31 décembre ?

Oui, pour les déduire de l'année. Une dépense compte l'année où elle est effectivement payée, pas celle du devis ou de la facture.

Peut-on renoncer à imputer le déficit sur le revenu global ?

Non. La notice 2044 précise que l'imputation n'est pas optionnelle : elle s'applique dès qu'un déficit apparaît. Seul le relèvement lié à la rénovation énergétique est optionnel.

Et si mon revenu global est trop faible ?

Selon le BOFiP, un déficit global se constitue alors. Il s'impute sur les revenus globaux des six années suivantes, dans les conditions de droit commun.

Le déficit foncier existe-t-il au micro-foncier ?

Non : au micro-foncier, un abattement de 30 % remplace les charges réelles. Il faut relever du réel, avec une déclaration 2044. L'option pour le réel est irrévocable pendant 3 ans.

Sources

Information générale, pas un conseil fiscal personnalisé. Non traités : monuments historiques, sociétés à l'impôt sur les sociétés, dispositifs de défiscalisation, investissement outre-mer. Le texte de loi n'a pas été consulté directement : la prolongation est lue via les documents officiels ci-dessous. Sources consultées le 02/11/2026 :

1. Impots.gouv.fr, « Location vide de meubles », modifiée le 07/04/2026 (plafonds, 31/12/2027, exemple chiffré, micro-foncier) : impots.gouv.fr
2. Impots.gouv.fr, notice de la déclaration n° 2044, millésime 2026 (lignes 224 bis, 420 à 442, paiement, reprise) : impots.gouv.fr
3. BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, version du 16/09/2025 (ordre d'imputation, conservation, déficit global ; ses dates du dispositif énergétique sont dépassées) : bofip.impots.gouv.fr
4. Assemblée nationale, évaluations préalables du projet de loi de finances pour 2027, section 1.2.3 (article 47 de la loi n° 2026-103) : assemblee-nationale.fr

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