Site Audit LabLMNP : micro-BIC ou réel ? Comparateur gratuit 2026
Vous louez un logement meublé de longue durée ? Ce comparateur calcule votre revenu imposable 2026 au micro-BIC et au réel simplifié, amortissement compris, puis indique lequel est le plus bas. Gratuit, sans inscription ; le calcul se fait dans votre navigateur, rien n'est envoyé.
Comparer le micro-BIC et le réel simplifié
Résultat indicatif sur une année. Le calcul du réel reprend celui du simulateur d'amortissement LMNP, où vous pouvez ajuster composants et durées.
Registre LMNP pluriannuel : en préparation
Ce simulateur ne couvre que la première année. Nous préparons un registre LMNP pluriannuel : le plan d'amortissement de chaque composant sur toute sa durée, le suivi année par année des amortissements reportés, et les montants à reporter vers la liasse 2033.
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Les deux régimes en bref
| Micro-BIC longue durée | Réel simplifié | |
|---|---|---|
| Accès pour 2026 | Recettes de 2024 ou de 2025 de 83 600 € au plus | Sur option, ou de plein droit après deux années de dépassement |
| Calcul | Recettes moins 50 % d'abattement, 305 € au minimum | Recettes moins charges réelles et amortissements |
| Déficit | Impossible | Sur les revenus de location meublée non professionnelle, 10 ans ; pas sur le revenu global |
| Déclaration | Recettes brutes sur la 2042-C-PRO | Comptabilité, liasse 2031 et 2033, report sur la 2042-C-PRO |
Le plafond de 83 600 €
Le BOFiP du 19/08/2026 fixe le plafond à 83 600 € pour 2026 à 2028 ; il était de 77 700 € pour 2025. Pour 2026, on compare à ce plafond les recettes de 2025 et de 2024 : le micro-BIC s'applique si l'une des deux ne le dépasse pas. Au-delà deux années de suite, le réel s'applique, quelles que soient les recettes de 2026. Le plafond se calcule au prorata si l'activité ne couvre pas toute l'année.
L'amortissement retenu au réel
Le comparateur reprend le calcul et les valeurs usuelles de notre page d'amortissement. Aucun texte ne fixe ce barème : ces valeurs sont à justifier selon votre bien.
| Élément | Part du bâti | Durée |
|---|---|---|
| Gros œuvre (structure) | 60 % | 50 ans |
| Façade, toiture, étanchéité | 15 % | 25 ans |
| Installations techniques | 15 % | 20 ans |
| Agencements intérieurs | 10 % | 10 ans |
| Mobilier et équipements | — | 7 ans |
| Travaux immobilisés | — | 15 ans |
L'amortissement déductible ne peut pas dépasser les loyers moins les autres charges : il ramène le résultat à zéro au mieux. Le surplus est reporté sur les années suivantes.
Exemple
Prix 180 000 €, frais incorporés 14 000 €, terrain 15 %, mobilier 6 000 €, bien loué toute l'année, recettes 9 600 €, charges 2 100 €.
| Régime | Calcul | Revenu imposable |
|---|---|---|
| Micro-BIC | 9 600 € − 50 % | 4 800 € |
| Réel simplifié | 9 600 € − 2 100 € − 6 711,09 € | 788,91 € |
À regarder avant d'opter pour le réel
- Le délai. L'option se fait dans le délai de dépôt de la déclaration de résultats de l'année précédente. Pour les revenus 2026, ce délai a expiré au printemps 2026, sauf activité nouvelle : celle-ci peut opter au plus tard au dépôt de sa première déclaration de résultats.
- La durée. Contrairement au foncier, l'option vaut un an et se reconduit tacitement. La renonciation suit le même délai.
- La revente. Pour les cessions depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, sauf exceptions. Un revenu imposable plus bas aujourd'hui peut donc peser à la revente.
- La gestion. Comptabilité et liasse fiscale sont obligatoires. Si vous prenez un comptable, ajoutez ses honoraires aux charges.
- Un bien déjà loué au micro-BIC. Le comparateur applique un plan d'amortissement complet, sans tenir compte des années passées au micro-BIC. Faites vérifier ce point par un professionnel.
Vous restez au micro-BIC ?
Le tableau de gestion locative Excel (12 €) suit vos loyers, vos charges et le plafond du micro-BIC. Pour le meublé, il couvre uniquement le micro-BIC de longue durée : ni le réel, ni les amortissements, ni le meublé de tourisme. Achat unique, sans abonnement, sans macro.
Questions fréquentes
Quel est le plafond du micro-BIC en 2026 pour une location meublée de longue durée ?
83 600 € de recettes, selon le BOFiP du 19 août 2026 et service-public.fr, pour 2026 à 2028. Il était de 77 700 € pour 2025. Pour 2026, on regarde les recettes de 2025 et de 2024.
Quel est l'abattement du micro-BIC en longue durée ?
50 % des recettes, avec un minimum de 305 €. Il couvre forfaitairement toutes les charges, et aucun amortissement ne se déduit.
Quand le réel donne-t-il un revenu imposable plus bas ?
Quand les charges et l'amortissement déductible dépassent l'abattement de 50 %. Cela dépend de vos montants : le comparateur les met côte à côte.
Puis-je encore opter pour le réel sur mes revenus 2026 ?
Si l'activité existait déjà, non, sauf option antérieure : le délai courait jusqu'au dépôt de la déclaration de résultats 2025. Une activité démarrée en 2026 peut opter au plus tard au dépôt de sa première déclaration de résultats.
L'option pour le réel dure-t-elle 3 ans comme au foncier ?
Non. Selon le BOFiP, en location meublée, elle vaut un an et se reconduit tacitement chaque année. La règle des trois ans concerne le micro-foncier.
L'amortissement peut-il créer un déficit ?
Non. Il est limité aux loyers moins les autres charges, et le surplus est reporté. Un déficit dû aux charges ne s'impute que sur les revenus de location meublée non professionnelle, pendant dix ans.
Le réel a-t-il un effet à la revente ?
Oui. Pour les cessions depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, sauf exceptions. Le comparateur ne porte que sur le revenu imposable de 2026.
Le meublé de tourisme est-il couvert ?
Non. Ses plafonds et abattements diffèrent de ceux de la longue durée. Cette page ne le traite pas : reportez-vous à impots.gouv.fr.
Le comparateur calcule-t-il mon impôt ?
Non. Il compare un revenu imposable. Si vous saisissez votre tranche marginale, il affiche un ordre de grandeur de l'écart d'impôt sur le revenu, hors prélèvements sociaux. Ce n'est pas une promesse d'économie.
Sources
Information générale, pas un conseil fiscal personnalisé. Non traités : meublé de tourisme, chambres d'hôtes, loueur professionnel, réel normal, sociétés, prélèvements sociaux. Le texte de loi n'a pas été consulté directement. Les formulaires des revenus 2026 ne sont pas encore publiés. Sources consultées le 02/11/2026 :
- BOFiP, BOI-BAREME-000044, version du 19/08/2026 (77 700 € en 2025, 83 600 € pour 2026 à 2028, recettes N-1 ou N-2) : bofip.impots.gouv.fr
- BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-10-10, version du 19/08/2026 (appréciation des seuils, § 30 et 50, prorata) : bofip.impots.gouv.fr
- BOFiP, BOI-BIC-DECLA-20, version du 19/08/2026 (§ 10 : abattements, minimum de 305 €) : bofip.impots.gouv.fr
- BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-30, version du 11/05/2022 (§ 10, 50, 65, 80, 110, 130 : option pour le réel) : bofip.impots.gouv.fr
- BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, version du 19/08/2026 (§ 57 : limite de l'amortissement ; § 240-250 : déficits) : bofip.impots.gouv.fr
- Service-public.gouv.fr, fiche F32744, vérifiée le 15/04/2026 (83 600 € en 2026, abattement de 50 %, option, déficit) : service-public.gouv.fr
- Impots.gouv.fr, « Location meublée », modifiée le 23/04/2026 (revenus 2025 : 77 700 €, abattement de 50 % avec minimum de 305 €, seuil de 23 000 €) : impots.gouv.fr
- Impots.gouv.fr, déclaration 2042-C-PRO, millésime 2026, revenus 2025 (cases 5NI, 5NA, 5NY) : impots.gouv.fr
- Brochure pratique IR 2026, revenus des professions non salariées (micro-BIC, option) : impots.gouv.fr
- Impots.gouv.fr, « Je vends un bien immobilier donné en location meublée… », modifiée le 10/07/2026 (réintégration des amortissements) : impots.gouv.fr
- Service-public.gouv.fr, fiche F1419, barème de l'impôt sur le revenu, vérifiée le 15/04/2026 (taux de 0 à 45 %, publiés pour les revenus 2025) : service-public.gouv.fr
Outils pour propriétaires bailleurs
- Comparateur micro-foncier ou réel (gratuit)
- Simulateur de déficit foncier 2026 (gratuit)
- Calcul de l'amortissement LMNP (meublé au réel) (gratuit)
- Calcul de la révision de loyer IRL (gratuit)
- Liste des charges récupérables sur le locataire (gratuit)
- Calcul de la régularisation des charges locatives (gratuit)
- Tableau Excel de gestion locative 2026 (12 €)
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