Micro-foncier ou réel : comparateur gratuit 2026

Vous louez un logement vide et vos loyers ne dépassent pas 15 000 € ? Ce comparateur calcule votre revenu imposable foncier 2026 au micro-foncier et au réel, puis indique lequel est le plus bas. Gratuit, sans inscription ; le calcul se fait dans votre navigateur, rien n'est envoyé.

Comparer le micro-foncier et le réel

Résultat indicatif. La déclaration n° 2044 et sa notice font foi. Le calcul du réel reprend celui du simulateur de déficit foncier.

Les deux régimes en bref

Le repère est simple : le réel donne le revenu imposable le plus bas dès que vos charges déductibles dépassent 30 % de vos loyers. Avec un déficit, seule la part hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global, dans la limite du plafond.

Le plafond de 15 000 € ne se réduit pas si vous louez une partie de l'année seulement. Il faut y ajouter votre quote-part de revenu brut de sociétés immobilières. Certains biens sont exclus du micro-foncier, notamment les monuments historiques et certains dispositifs d'investissement ou de conventionnement.

Trois exemples

Dans le troisième cas, une année sans travaux donnerait 11 000 € au réel contre 8 400 € au micro-foncier. D'où l'importance de la durée de l'option.

L'option pour le réel engage 3 ans

• Comment opter : il suffit de déposer une déclaration 2044 dans le délai de la déclaration de revenus.
• Durée : l'option vaut 3 ans et elle est irrévocable pendant cette période.
• Portée : elle concerne tous les revenus fonciers du foyer, pas un seul logement.
• Ensuite : le réel se poursuit d'année en année tant que vous déposez une 2044. Vous pouvez aussi revenir au micro-foncier.
• Dépassement : au-delà de 15 000 €, le réel s'applique de plein droit pour l'année et met fin à l'option. Si vous repassez sous le plafond, le micro-foncier redevient applicable.

Avant d'opter, estimez donc vos charges sur 3 ans, pas sur la seule année des travaux. Si un déficit s'impute sur votre revenu global, une obligation de location s'ajoute : pour un déficit de 2026, le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre 2029.

Questions fréquentes

Quand le réel est-il plus intéressant que le micro-foncier ?

En revenu imposable, le réel est plus bas dès que vos charges déductibles dépassent 30 % de vos loyers. Ce repère ne dit rien de votre impôt final, qui dépend de tout votre foyer.

Quel est le plafond du micro-foncier ?

15 000 € de revenus fonciers bruts par an pour tout le foyer fiscal, charges non comprises. Ce plafond ne se réduit pas si le logement est loué une partie de l'année.

Que couvre l'abattement de 30 % ?

Il couvre forfaitairement toutes les charges. Avec le micro-foncier, aucune charge réelle ne se déduit : ni travaux, ni intérêts d'emprunt, ni taxe foncière.

L'option pour le réel dure-t-elle vraiment 3 ans ?

Oui. Elle résulte du dépôt d'une déclaration 2044, vaut pour trois ans et elle est irrévocable pendant cette période, pour tous les revenus fonciers du foyer.

Peut-on revenir au micro-foncier après 3 ans ?

Oui. Au terme des trois ans, si vous restez sous le plafond, vous pouvez revenir au micro-foncier. Si vous continuez à déposer une 2044, le réel se poursuit année après année.

Le comparateur calcule-t-il mon impôt ?

Non. Il compare un revenu imposable. Si vous saisissez votre tranche marginale, il affiche un ordre de grandeur de l'écart d'impôt sur le revenu, hors prélèvements sociaux. Ce n'est pas une promesse d'économie.

Mes déficits antérieurs sont-ils perdus au micro-foncier ?

Non. Selon le BOFiP, les déficits encore reportables s'imputent sur le revenu net foncier, dans les conditions habituelles et pendant dix ans. Le comparateur n'en tient pas compte.

Le micro-foncier s'applique-t-il à une location meublée ?

Non. La location meublée relève des BIC : micro-BIC ou réel simplifié. Notre comparateur LMNP traite la location meublée de longue durée.

Sources

Information générale, pas un conseil fiscal personnalisé. Non traités : location meublée (voir notre comparateur LMNP), sociétés à l'impôt sur les sociétés, monuments historiques, dispositifs de défiscalisation, prélèvements sociaux. La notice 2044 des revenus 2026 n'est pas encore publiée : les règles ci-dessous sont celles en vigueur à ce jour. Sources consultées le 02/11/2026 :

1. Impots.gouv.fr, « Location vide de meubles », modifiée le 07/04/2026 (15 000 €, abattement de 30 %, réel, option de 3 ans) : impots.gouv.fr
2. Impots.gouv.fr, notice de la déclaration n° 2044, millésime 2026, revenus 2025 (option, irrévocabilité, seuil) : impots.gouv.fr
3. BOFiP, BOI-RFPI-DECLA-10, version du 06/03/2025 (§ 60, 110, 120, 170, 190 à 260) : bofip.impots.gouv.fr
4. Brochure pratique IR 2026, déclaration des revenus fonciers : impots.gouv.fr
5. Service-public.gouv.fr, fiche F1419, barème de l'impôt sur le revenu, vérifiée le 15/04/2026 (taux de 0 à 45 %, publiés pour les revenus 2025) : service-public.gouv.fr

Outils pour propriétaires bailleurs

• Comparateur LMNP : micro-BIC ou réel (gratuit)
• Simulateur de déficit foncier 2026 (gratuit)
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